Ремонт таунхауса: как отделать дом от застройщика

Таунхаус стоит на стыке двух объектов. Этажи, лестница и свой вход у него как у частного дома, а сдаёт его застройщик по договору, как квартиру в новостройке. Поэтому и отделку собирают из двух порядков: приёмка и гарантия квартирные, а полы, лестница и этажи — домовые.

Чем таунхаус отличается

• Несколько этажей. Отметки пола считают для каждого этажа, а лестница связывает их между собой.
• Общая стена с соседями. Стена между блоками одна на два дома, и что в ней можно делать, выясняют заранее.
• Первый этаж на плите или по грунту. Пол внизу собирают не так, как на перекрытии.
• Трубы и кабели в стенах и полу. До сверления их находят по схеме застройщика.
• Новый дом. Коробка ещё сохнет и садится, как в новостройке.

Что сдаёт застройщик

Точный состав отделки указан в договоре, обычно в приложении с её описанием. Что входит в предчистовую отделку и что в ней чаще всего переделывают, разобрано в статье о white box.

Приёмка и гарантия

Таунхаус осматривают этаж за этажом до подписания передаточного акта. Стены проверяют правилом и угольником, стяжку — молотком и рейкой, окна и двери — на открывание. Отдельно смотрят стыки кладки с бетонными поясами и колоннами: штукатурка трескается там, где сходятся разные материалы. Весь осмотр собран в чек-листе по квартире от застройщика, и в таунхаусе его проходят на каждом этаже.

Если таунхаус куплен по договору участия в долевом строительстве, гарантия по закону о долевом строительстве действует и на дом, и на отделку. Сроки указаны в договоре. Дефект, который проявился в этот срок, сначала показывают застройщику и только потом заделывают — как с трещинами в новостройке.

Стены

Таунхаусы строят из газобетона, кирпича или керамоблока, иногда с монолитным каркасом, и стены готовят по их материалу:

• Газобетон сильно впитывает воду, поэтому его грунтуют составом для сильно впитывающих оснований — подробнее об отделке дома из газобетона.
• Кирпич перед штукатуркой осматривают: белый налёт снимают, а сначала убирают воду, которая его вынесла, — об отделке кирпичного дома внутри.
• Бетон колонн и монолитных стен плотный и гладкий, и его грунтуют составом с песком, чтобы слою было за что держаться.

Стыки разных материалов — кладки с поясом, перемычкой или колонной — штукатурят по сетке: по п. 7.2.7 СП 71 такие стыки армируют стеклотканой сеткой.

Общую стену с соседями штробят и сверлят только там, где это допускает проект. Что в ней можно делать, узнают у застройщика ещё до разметки трасс.

Полы на этажах

Первый этаж стоит на фундаментной плите или на грунте, а верхние — на перекрытиях. Поэтому пол внизу собирают как в частном доме: на плите и по грунту под стяжкой нужен утеплитель — какие слои кладут. Если стяжку сдал застройщик, по проекту выясняют, что под ней лежит. Без утеплителя пол первого этажа отдаёт тепло в плиту и остаётся холодным.

Стяжку застройщика на каждом этаже простукивают по всей площади и проверяют рейкой и на прочность, как в квартире, — порядок проверки.

Отметки чистого пола снимают нивелиром по всем комнатам каждого этажа, с учётом будущих покрытий. Тогда полы в комнатах сходятся без порогов, а высоту первой и последней ступени лестницы можно посчитать заранее.

Лестница

Лестница в таунхаусе бывает бетонной, на металлическом каркасе или деревянной. Пока идёт отделка, по ней носят наверх смеси, листы и мешки, поэтому ступени облицовывают последними — после штукатурки стен и стяжки на этажах. Как готовят бетонный марш и когда его облицовывают, рассказано в статье об отделке бетонной лестницы.

Стена вдоль лестницы часто идёт на всю высоту дома. Её, как стену второго света, выводят с лесов, а маяки ставят на всю высоту сразу — как отделывают стену в два этажа. Ограждение ставят в конце, а крепление под стойки закладывают заранее — об ограждении лестницы.

Порядок работ

1. Схема на весь дом. Где светильники, розетки, выводы и тёплый пол, решают на все этажи сразу, до черновых работ.
2. Черновые работы по всем этажам. Штукатурку и стяжку заканчивают во всём доме, пока не начата чистовая: это мокрые и пыльные этапы.
3. Сушка и приёмка. Перед покрытиями проверяют влажность стяжки и стен — как сделать пробу.
4. Чистовая сверху вниз. В комнате — потолок, стены, пол. По этажам удобнее идти с верхнего: материалы и мусор тогда не носят через готовые комнаты.
5. Лестница в конце. Облицовка ступеней, плинтус и ограждение, затем защита ступеней до конца работ.

Дом всё это время отапливают. Режим для отделки задаёт п. 7.1.1 СП 71: от 5 до 30 °C и влажность воздуха до 60 %, если производитель материала не требует другого. Почему в холодном доме не штукатурят, разобрано в статье о том, когда начинать отделку дома.

Новый дом садится

Коробка таунхауса новая: бетон и кладка досыхают, конструкции принимают нагрузку. В первый отопительный сезон по стыкам материалов может пойти тонкая трещина. Поэтому стыки армируют ещё на черновом этапе, у стен в полу оставляют зазор, а трещину, которая ещё меняется, сразу не заделывают. Какие трещины обычны для нового дома, рассказано в статье о трещинах в новостройке.

Где ошибаются

• Подписывают передаточный акт, не пройдя все этажи. Дефекты наверху находят уже после приёмки.
• Снимают отметки по одному этажу. Первая или последняя ступень лестницы выходит другой высоты.
• Облицовывают ступени в начале. Кромки сбивают, пока по маршу носят материалы.
• Штробят общую стену без проекта. Её ослабляют, не зная, что в ней можно делать.
• Не армируют стыки кладки и бетона. По линии пояса идёт трещина.
• Начинают чистовую с нижнего этажа. Материалы и мусор носят через готовые комнаты.
• Заделывают свежую трещину сразу. Пока она меняется, заделка лопается снова.

В таунхаусе мы сначала проходим все этажи и проверяем стены и стяжку после застройщика, а чистовую начинаем только на принятом черновом этапе. Как мы готовим дом под чистовую отделку, рассказано на странице о черновой отделке дома, а лестницу — на странице об отделке лестницы.

Чек-лист

1. Все этажи осмотрены, дефекты записаны в акт до подписания передаточного акта.
2. По договору понятно, что сдал застройщик.
3. Что можно делать в общей стене с соседями, выяснено до разметки трасс.
4. Стыки кладки с поясами и колоннами армированы сеткой.
5. На первом этаже понятно, есть ли утеплитель под стяжкой.
6. Отметки чистого пола сняты на каждом этаже, высота ступеней посчитана.
7. Лестницу облицовывают после штукатурки и стяжки, крепление под ограждение заложено.