Как выбрать подрядчика на ремонт и отделку: выезд, смета, договор и приёмка

Ремонт квартиры или отделка дома — большая работа и большая часть бюджета, которую отдают в чужие руки. Ошибиться с подрядчиком можно двумя способами: выбрать того, кто сделает плохо, или того, кто сделает хорошо, но не то, что вы ждали. От обоих рисков защищает одно и то же: ясная задача, смета с объёмами, договор с составом работ и приёмка по этапам.

С чего начать

Прежде чем звать подрядчиков, решите, что нужно сделать: ремонт целиком или только черновой этап, какие помещения, будет ли перепланировка. Чем точнее задача, тем легче сравнить ответы: если всем подрядчикам описать одно и то же, их сметы можно сложить рядом.

• Планировка. Где стены и перегородки, что переносится.
• Схема электрики. Где мебель и техника, от них зависят розетки и свет.
• Покрытия. Что на полу и стенах в каждой комнате, где плитка.
• Материалы. Кто их закупает — вы или подрядчик.

Если решений пока нет, хороший подрядчик поможет их принять на выезде и предложит, что решить до сметы, а что можно оставить на чистовой этап.

Выезд на объект

Точную смету по телефону не составить. Стены могут быть с завалами, пол — с перепадом, старая штукатурка — держаться только на краске, а в доме важно, закрыт ли контур и есть ли отопление. Всё это видно только на месте.

На выезде подрядчик смотрит объект и задаёт вопросы. По ним видно, как он будет работать:

• Меряет помещения и перепады пола, простукивает стены.
• Спрашивает про мебель, технику и схему света, а не только про площадь.
• Смотрит окна, проёмы, коммуникации, в доме — перекрытия и лестницу.
• Объясняет, что нужно сделать до отделки и почему.

Если подрядчик называет итоговую цену, не посмотрев объект, — это цена не вашего ремонта, а среднего.

Смета

Смета — главный документ, по которому сравнивают подрядчиков. В ней должны быть объёмы, состав работ по этапам и материалы. Цена за метр без объёмов не говорит, что именно в неё входит, — из чего складывается смета и как её читать.

Сметы сравнивают по позициям, а не по итоговой сумме. Если в одной нет гидроизоляции или выравнивания стен, это не экономия: эти работы всё равно понадобятся и будут оплачены позже, — как сравнивать сметы.

Порядок оплаты

Надёжнее платить за принятый этап: подрядчик делает часть работы, вы её смотрите, принимаете и только потом оплачиваете. Так деньги всегда идут за то, что уже сделано и проверено.

Крупная предоплата за весь ремонт переносит риск на заказчика: если работа встанет или пойдёт не так, деньги уже отданы. Если материалы закупает подрядчик, их список и класс записывают в смете, чтобы было понятно, за что вы платите.

Договор

Договор нужен не только на случай спора: он фиксирует, о чём вы договорились, когда детали уже забылись. В нём записывают:

1. Состав работ — смету с объёмами по этапам приложением к договору.
2. Этапы и что принимают на каждом, включая скрытые работы.
3. Порядок оплаты — за какие этапы и когда.
4. Материалы — кто закупает и какие именно.
5. Гарантию — на какие работы и на какой срок: он зависит от вида работ.
6. Изменения — как согласуют дополнительные работы, если задача поменялась по ходу.

Что входит в ремонт «под ключ» и почему его границу тоже записывают, — в статье о ремонте квартиры под ключ.

Приёмка и фотоотчёты

Половина ремонта уходит в стены, пол и потолок: кабели, звукоизоляция, гидроизоляция под плиткой. Поэтому скрытые работы показывают до того, как их закроют, — как их принимать. Подрядчик, который сам предлагает это сделать, обычно и остальное ведёт аккуратно.

Если вы не можете бывать на объекте часто, договоритесь о фотоотчётах: снимки этапов и скрытых работ, трассы электрики — с рулеткой. В конце ремонт принимают по списку, а замечания записывают и проверяют после исправления, — как принять квартиру после ремонта.

Квартира и дом

В квартире от застройщика подрядчик должен сначала осмотреть то, что сдано, и понимать, что дом ещё садится, — с чего начинают ремонт в новостройке. Во вторичке — вскрыть старую отделку и знать, какие стены нельзя трогать.

В частном доме вопросов больше: закрыт ли контур, как отапливается дом, высохла ли кладка. В деревянном доме подрядчик должен говорить об усадке, обсаде и скользящих узлах ещё на выезде, — что проверяют при отделке деревянного дома.

Что спросить подрядчика

• Как составляется смета и будет ли в ней разбивка по этапам?
• Как устроена оплата: вперёд или за принятый этап?
• Какие скрытые работы вы покажете до того, как их закроете?
• Будут ли фотоотчёты с объекта?
• Кто закупает материалы и как это отражено в смете?
• Как согласуются дополнительные работы?
• На какие работы есть гарантия и где записан её срок?

Тревожные признаки

• Цена без выезда. Итог назван по телефону, объект никто не смотрел.
• Одна сумма вместо сметы. Непонятно, что входит, а что потом станет «дополнительным».
• Предоплата за весь ремонт. Риск целиком на заказчике.
• «Это не нужно». Отказ от гидроизоляции, грунта или сетки ради экономии.
• Нечего показать. Скрытые работы закрывают, не показав.
• Договор без состава работ. Записано «ремонт квартиры», и больше ничего.

Где ошибаются

• Выбирают по цене за метр. В ней может не быть половины работ.
• Сравнивают итоговые суммы. Сметы с разным составом сравнивать бессмысленно.
• Платят вперёд. Если работа встанет, деньги уже отданы.
• Меняют решения на словах. Потом никто не помнит, о чём договорились.
• Принимают этап, не посмотрев. Скрытые работы потом проверяют только вскрытием.

Как мы ведём ремонт квартир, рассказано на страницах о ремонте в новостройке и о капитальном ремонте, а отделку домов — на странице о черновой отделке домов.

Чек-лист

1. Задача описана: планировка, схема электрики, покрытия, материалы.
2. Подрядчик приезжал на объект до сметы.
3. В смете — объёмы, состав работ по этапам и материалы.
4. Сметы сравнены по позициям, а не по итогу.
5. Оплата — за принятый этап.
6. В договоре — смета, этапы, оплата, материалы, гарантия и порядок изменений.
7. Договорились, какие скрытые работы покажут и как будут присылать фотоотчёты.