Содержание
- Перепланировка — изменение конфигурации квартиры, переустройство — перенос сетей и оборудования; и то и другое требует изменений в техническом паспорте.
- Несущие стены, вентиляционные шахты, газовая кухня и мокрые зоны над комнатами соседей — то, что трогать нельзя или можно только с жёсткими ограничениями.
- Согласование оформляют до начала работ: проект, решение, а после работ — акт о завершении.
- Работы ведут строго по согласованному проекту: от него зависят электрика, стяжка, места дверей и сантехники.
Перепланировка начинается не с перфоратора, а с плана квартиры. Одни стены можно убрать, другие держат дом. Одни перенесённые трубы никому не мешают, другие зальют соседей снизу. Ниже — что об этом говорит закон и как работы выстраивают вокруг согласованного проекта.
Перепланировка и переустройство
Жилищный кодекс (ст. 25) различает два вида изменений:
| Что меняют | Как называется | Примеры |
|---|---|---|
| Конфигурацию квартиры | Перепланировка | Перенос или снос перегородок, новый проём, объединение комнат |
| Сети и оборудование | Переустройство | Перенос сантехники, плиты, раковины, новая разводка воды |
И то и другое требует изменений в техническом паспорте квартиры, поэтому оформляется до начала работ. Часто в одном ремонте есть оба вида.
Чего нельзя
Точный перечень зависит от региона и дома, но несколько запретов действуют почти везде:
- Несущие конструкции. Проёмы в несущих стенах, стенах-диафрагмах и колоннах без расчёта не делают. В панельных домах под запретом и штробы в несущих панелях. Как с этим быть, рассказано в статье о ремонте в панельном доме.
- Вентиляционные шахты и короба. Это общее имущество дома: их не разбирают и не сужают.
- Газовая кухня. Её не объединяют с жилой комнатой: в Москве это запрещает постановление № 508-ПП. Подробнее — в статье о ремонте хрущёвки.
- Мокрые зоны над комнатами соседей. Ванную и туалет не размещают над жилыми комнатами квартиры снизу — так требует Положение о жилых помещениях (постановление Правительства РФ № 47). Ограничение не касается квартир, под которыми нет жилых комнат, например на первом этаже.
- Общедомовое отопление. Радиаторы от общей системы не выносят на балкон или лоджию, а водяной тёплый пол от неё не запитывают.
Что согласуют
- Снос и перенос ненесущих перегородок.
- Новые перегородки — например, чтобы выделить комнату или гардероб.
- Перенос дверных проёмов в ненесущих стенах.
- Объединение кухни без газа с комнатой.
- Перенос сантехники в пределах мокрых зон.
Каждый случай всё равно смотрят по документам дома: перегородка, которая выглядит лёгкой, иногда оказывается несущей стеной.
Как оформляют
Порядок задают статьи 26–28 Жилищного кодекса:
- Проект. Для большинства перепланировок готовят проект, для простых — эскиз, если это допускают местные правила.
- Решение о согласовании. В Москве порядок установлен постановлением № 508-ПП, в Московской области заявление подают в администрацию по месту нахождения квартиры.
- Работы — только после решения и строго по проекту.
- Акт о завершении. Его оформляет приёмочная комиссия, после этого сведения о квартире меняют.
Проект и согласование оформляет собственник до начала ремонта. Если перепланировку сделали без согласования, по статье 29 Жилищного кодекса квартиру требуют вернуть в прежнее состояние.
Как идут работы
Ремонт с перепланировкой ведут в таком порядке:
- Демонтаж по проекту: снимают только то, что в нём указано, мусор выносят по графику дома.
- Новые перегородки и проёмы. Перегородки ставят там, где их нарисовал проект. Как собирают перегородку из гипсокартона, разобрано в отдельной статье.
- Сети. Электрику и сантехнику разводят уже под новую планировку.
- Стяжка и штукатурка. Пол выводят в один уровень там, где раньше была стена.
- Чистовая отделка.
Подробнее о капитальном ремонте в целом — в статье о капитальном ремонте квартиры.
Пол на месте снесённой стены
Когда перегородку убирают, на её месте остаётся полоса без стяжки, а уровни пола в соседних комнатах часто разные. Чтобы шов не проявился трещиной под покрытием, стяжку в новой большой комнате делают заново по всей площади, а не латают полосой.
Делаем капитальный ремонт квартир с заменой коммуникаций и перепланировкой по согласованному проекту: демонтаж, перегородки, электрика и сантехника, стяжка, штукатурка и чистовая отделка. Всё по этапам в одной смете.
Где ошибаются
- Начинают демонтаж до согласования. Потом приходится возвращать как было.
- Сносят «лёгкую» стену без документов. Она оказывается несущей.
- Объединяют газовую кухню с комнатой. Такой проект не согласуют.
- Переносят ванную над комнатой соседей. Это запрещено.
- Выносят батарею на лоджию. Тепло уходит, а проверка требует вернуть.
- Электрику разводят по старому плану. Розетки оказываются за новыми перегородками.
- Латают пол полосой на месте стены. Под покрытием трещина.
Чек-лист перепланировки
- Понятно, что меняют: конфигурацию, сети или и то и другое.
- Несущие стены и шахты по документам дома известны.
- Газовая кухня с комнатой не объединяется.
- Мокрые зоны не выходят за свои границы над комнатами соседей.
- Проект готов, решение о согласовании получено.
- Демонтаж — только то, что указано в проекте.
- Сети разведены под новую планировку.
- После работ оформлен акт о завершении.
Частые вопросы
Что нельзя делать при перепланировке квартиры?
Трогать несущие конструкции без расчёта, разбирать вентиляционные шахты, объединять газовую кухню с комнатой, размещать ванную и туалет над жилыми комнатами соседей и выносить радиаторы от общей системы на балкон или лоджию.
Чем перепланировка отличается от переустройства?
Перепланировка меняет конфигурацию квартиры: стены, проёмы, комнаты. Переустройство — сети и оборудование: сантехнику, плиту, разводку воды. И то и другое оформляют до начала работ.
Нужно ли согласовывать снос ненесущей перегородки?
Да, это перепланировка. Перед этим по документам дома проверяют, что стена действительно ненесущая.
Можно ли сделать кухню-гостиную при перепланировке?
Если кухня без газа — по проекту и согласованию. Газовую кухню с жилой комнатой не объединяют.
Что будет, если сделать перепланировку без согласования?
По статье 29 Жилищного кодекса квартиру требуют вернуть в прежнее состояние. Кроме того, такую квартиру сложнее продать.
Ремонт с перепланировкой делаете?
Да, целиком по согласованному проекту: демонтаж, перегородки, электрика и сантехника, стяжка, штукатурка и чистовая отделка. Всё это пишем в смете по этапам.