Содержание
- Ремонт в квартире с отделкой от застройщика начинают с акта осмотра: замечания застройщик устраняет до того, как вы что-то снимете.
- Стяжку и штукатурку застройщика часто оставляют, если они прочные и ровные, а покрытия стен и пола, электрику и плитку решают по проверке.
- Снимают только то, что будут менять, и решают это после схемы мебели и электрики: новые линии всё равно вскрывают стены.
Застройщик сдаёт квартиры тремя способами: без отделки, с предчистовой и с отделкой. В последнем случае в квартире уже есть всё, чтобы жить, но отделка рассчитана на «среднего» покупателя: недорогие покрытия, минимальная схема электрики, плитка без выбора раскладки. Ремонт здесь — не начало с нуля и не косметика. Это решение по каждому слою: что сохранить, что переделать.
Сначала — акт осмотра
Пока вы ничего не сняли, отделка остаётся работой застройщика, и её дефекты — его забота. Поэтому до ремонта квартиру осматривают и все замечания записывают в акт: трещины, пустоты под плиткой, перепады пола, неработающие розетки, продувание окон. Застройщик устраняет их по своей гарантии, сроки которой указаны в договоре.
Если снять плитку или покрытие до того, как замечания записаны, доказывать дефект будет уже нечем. Что проверяют при приёмке квартиры, — в статье о квартире от застройщика.
Что оставить, а что переделать
| Слой | Когда оставляют | Когда переделывают |
|---|---|---|
| Стяжка | Прочная, без пустот, перепады в допуске | Отслоилась, гуляет по уровню, под ней нужен тёплый пол |
| Штукатурка | Держится, без трещин и отслоений | Отходит участками, сильно кривая под покраску |
| Покрытие стен | Устраивает по виду | Нужна покраска — снимают и шпаклюют |
| Покрытие пола | Устраивает и лежит ровно | Меняют на другое — под ним проверяют стяжку |
| Плитка в санузле | Без пустот, швы целые, раскладка устраивает | Пустоты, трещины, другая планировка санузла |
| Электрика | Схема совпадает с мебелью и техникой | Не хватает линий и точек — дорабатывают |
| Двери | Устраивают по виду и открыванию | Меняют — проём проверяют под новую коробку |
Как решают судьбу стяжки, — в статье о стяжке в новостройке.
Плитка и гидроизоляция
Плитку простукивают по всей площади: глухой звук — плитка держится, звонкий — под ней пустота. Смотрят швы, сколы, примыкание к полу и ванне.
Главное в санузле не видно: заведена ли гидроизоляция на стены, сделан ли пролив. Без вскрытия это не проверить. Если в санузле меняют планировку или плитку, её снимают вместе со старым слоем и делают гидроизоляцию заново, с проверкой проливом, — как делают гидроизоляцию в новостройке.
Сначала схема, потом демонтаж
Решать, что оставить, удобнее после схемы мебели, техники и электрики. Если в кухне нужны новые линии под духовой шкаф и варочную панель, а в спальне — розетки у кровати, стены всё равно вскроют штробами. Тогда покрытие стен в этих комнатах сохранить не получится, и это лучше знать заранее, — как составляют схему электрики.
Демонтаж
Снимают только то, что будут менять. Перед демонтажом защищают то, что остаётся: окна, подоконники, двери, плитку в соседнем помещении. После демонтажа основание проверяют ещё раз — под снятым покрытием может открыться то, чего не было видно, — как готовятся к демонтажу.
Порядок работ
- Осмотр и акт с замечаниями застройщику.
- Устранение замечаний застройщиком.
- Схема мебели, техники и электрики.
- Решение по каждому слою: что оставить, что переделать.
- Демонтаж того, что меняют, проверка основания.
- Черновые доработки: электрика, стены, стяжка там, где нужно.
- Санузел: гидроизоляция, пролив, плитка.
- Чистовая: потолки, стены, покрытия пола, двери.
Как идёт ремонт в новостройке от осмотра до сдачи, — в пошаговой статье.
Где ошибаются
- Снимают отделку до акта осмотра. Дефекты застройщика доказывать уже нечем.
- Оставляют плитку, не простучав её. Пустоты дают трещины уже после ремонта.
- Решают по слоям до схемы электрики. Новые линии вскрывают только что сохранённые стены.
- Снимают всё «до бетона» без проверки. Прочную стяжку и штукатурку делают заново.
- Не защищают то, что остаётся. Окна и двери портят при демонтаже.
Ремонт квартир с отделкой от застройщика ведём от осмотра до чистовой: проверяем каждый слой и переделываем только то, что нужно, — по смете с этапами. Работаем без предоплаты — оплата за принятый этап, с объекта присылаем фотоотчёты.
Как мы ведём ремонт в новостройках, рассказано на страницах о ремонте в новостройке и о чистовой отделке.
Чек-лист
- Квартира осмотрена, замечания записаны в акт.
- Застройщик устранил замечания до начала ремонта.
- Схема мебели, техники и электрики готова.
- Стяжка и плитка простуканы, стены проверены правилом.
- По каждому слою решено, что оставить, а что переделать.
- То, что остаётся, защищено перед демонтажом.
Частые вопросы
Можно ли оставить отделку застройщика и сделать только часть ремонта?
Можно, если стяжка, штукатурка и плитка прочные, а схема электрики подходит под вашу мебель. Решают по каждому слою после осмотра и схемы электрики.
С чего начать ремонт в квартире с отделкой от застройщика?
С осмотра и акта: все замечания застройщик устраняет до того, как вы что-то снимете. Потом готовят схему мебели и электрики и решают, что оставить.
Нужно ли снимать плитку застройщика в санузле?
Если она держится, швы целые, а раскладка и планировка устраивают, плитку часто оставляют. Если нужна другая планировка или под плиткой пустоты, её снимают вместе со старым слоем и делают гидроизоляцию заново.
Можно ли оставить стяжку застройщика?
Да, если она прочная, без пустот и трещин, а перепады в допуске. Проверяют её простукиванием и рейкой после того, как снято покрытие пола.
Почему не стоит снимать отделку до акта осмотра?
Пока отделка на месте, её дефекты — гарантийная забота застройщика. Если снять её раньше, доказать, что дефект был, будет нечем.