Содержание
- Во вторичке ремонт начинают с осмотра и демонтажа: только после того, как сняли старую отделку, видно настоящее состояние стен, перекрытий и проводки.
- Ограничения ремонта задаёт тип дома: в панельном многие внутренние стены несущие, в сталинке перекрытия бывают по деревянным балкам, в монолитном нельзя трогать пилоны и диафрагмы.
- Планировку до ремонта сверяют с документами на квартиру: если стену уже переносили без согласования, это лучше узнать до начала работ.
В новостройке ремонт начинают с того, что сдал застройщик: бетон, кладка, стяжка или отделка, которую проверяют и принимают. Во вторичке основание спрятано под тем, что делали прежние хозяева, и часто не один раз. Поэтому здесь важно не торопиться с покрытиями: сначала понять, в каком доме квартира, что под старой отделкой и что из этого придётся переделывать.
Чем вторичка отличается от новостройки
| Что | Новостройка | Вторичка |
|---|---|---|
| Основание | Видно сразу | Под старой отделкой |
| Проводка | Новая, от застройщика | Старая, часто без заземления |
| Планировка | Как в документах | Могли менять, иногда без согласования |
| Дом | Ещё садится | Давно отстоялся |
| Начало ремонта | Осмотр и черновые работы | Осмотр, демонтаж, потом черновые |
О ремонте в квартире от застройщика — в статье о новостройке.
Тип дома
От типа дома зависит, что можно трогать, как сверлить стены и что ждать под старой отделкой:
| Дом | Что важно | Подробнее |
|---|---|---|
| Хрущёвка | Низкие потолки, совмещённый санузел, проходные комнаты, старые коммуникации | Ремонт хрущёвки |
| Сталинка | Высокие потолки, перекрытия бывают по деревянным балкам, перегородки по дранке, кривые стены | Ремонт сталинки |
| Панельный дом | Многие внутренние стены несущие, плотный бетон, ступеньки на стыках панелей | Ремонт в панельном доме |
| Кирпичный дом | Неровные стены, старая штукатурка, вентканалы в стенах кухни и санузла | Ремонт в кирпичном доме |
| Монолитный дом | Нельзя трогать пилоны, диафрагмы и колонны | Ремонт в монолитном доме |
Осмотр до сметы
Всё, что можно проверить до демонтажа, проверяют на осмотре: простукивают штукатурку и стяжку, смотрят углы, перепады пола, окна, проводку и коммуникации. По этому осмотру видно, что придётся снимать до основания, а что можно оставить.
Смету составляют после осмотра, но во вторичке она почти всегда уточняется после демонтажа: старая отделка прячет то, что видно только вскрытием, — что входит в капитальный ремонт. Это нормально, если в смете заранее записано, как согласуют такие уточнения.
Планировка и документы
До ремонта планировку квартиры сверяют с поэтажным планом из документов. Если стену уже переносили или объединяли комнаты, а в документах этого нет, лучше узнать об этом до начала работ: такие изменения придётся оформлять, а иногда — возвращать как было. Что нельзя менять и как оформляют перепланировку, — в статье о перепланировке.
Если новая планировка тоже меняет стены, её решают до демонтажа: от этого зависит, что снимать и где пройдут новые трассы.
Демонтаж
Старую отделку снимают до основания: покрытия, плитку, отслоившуюся штукатурку и старую проводку. До демонтажа готова схема электрики и мебели, а в квартире отключают электричество и перекрывают воду, — как готовятся к демонтажу.
После демонтажа смотрят, что открылось: состояние стен и перекрытий, перепады пола, старые трассы. От этого зависит черновой этап — сколько выравнивать, что усиливать, где делать новую стяжку, — что проверяют после демонтажа.
Порядок работ
- Осмотр и сверка планировки с документами.
- Схема электрики и мебели, решения по планировке.
- Демонтаж старой отделки до основания.
- Осмотр основания и уточнение сметы.
- Черновые работы: электрика по новой схеме, штукатурка по маякам, стяжка.
- Санузел: гидроизоляция, пролив, плитка.
- Сушка и приёмка чернового этапа.
- Чистовая: потолки, стены, полы, в конце двери.
Почему этапы не меняют местами, — в статье о порядке ремонта.
Соседи и дом
Во вторичке рядом живут соседи, и ремонт идёт в обжитом доме. Что стоит решить заранее:
- Шумные работы. В какие часы их можно вести, уточняют в управляющей компании.
- Подъезд и лифт. Их защищают от пыли и повреждений, когда носят материалы и выносят старую отделку.
- Мусор. Кто и как вывозит строительный мусор, записывают в смете.
- Общие стояки. Если работы касаются стояков, их согласуют с управляющей компанией.
Где ошибаются
- Начинают с покрытий. Новая плитка ложится на старое основание, которое потом отходит.
- Не сверяют планировку с документами. Чужую перепланировку обнаруживают при продаже.
- Оставляют старую проводку. Новая отделка закрывает её ещё на годы.
- Ждут, что смета не изменится. Во вторичке её уточняют после вскрытия.
- Не узнают о часах для шумных работ. Ремонт останавливают на середине.
Капитальный ремонт квартир во вторичке в Москве и Московской области ведём целиком — от демонтажа до чистовой — по смете с этапами. Работаем без предоплаты — оплата за принятый этап, с объекта присылаем фотоотчёты.
Как мы ведём капитальный ремонт квартир, рассказано на странице о капитальном ремонте.
Чек-лист
- Понятно, в каком доме квартира и какие стены несущие.
- Планировка сверена с документами.
- Схема электрики и мебели готова до демонтажа.
- Старая отделка снята до основания, основание осмотрено.
- В смете записано, как согласуют уточнения после вскрытия.
- Часы шумных работ и вывоз мусора согласованы.
Частые вопросы
С чего начать ремонт квартиры во вторичке?
С осмотра и сверки планировки с документами. Потом готовят схему электрики и мебели, снимают старую отделку до основания и только после этого уточняют черновой этап.
Почему смета на ремонт во вторичке меняется после демонтажа?
Старая отделка прячет состояние стен, перекрытий и проводки. После вскрытия видно, сколько выравнивать и что переделывать, поэтому заранее договариваются, как согласуют такие уточнения.
Нужно ли менять проводку во вторичке?
Чаще всего да: в старых домах проводка бывает алюминиевой и без заземления. Новую прокладывают по схеме, пока стены открыты.
Что делать, если в квартире уже сделана перепланировка?
Сверить её с поэтажным планом из документов. Если изменения не оформлены, это лучше узнать до ремонта: их придётся оформлять, а иногда — возвращать как было.
Чем ремонт в панельном доме отличается от кирпичного?
В панельном доме многие внутренние стены несущие, бетон плотный и армированный, а на стыках панелей бывают ступеньки. В кирпичном стены неровные, старая штукатурка местами отходит, в стенах кухни и санузла идут вентканалы.